Trong danh mục đầu tư lĩnh vực bất động sản của Quý khách hàng gồm một hay nhiều sản phẩm: nhà phố đất trung tâm, nhà phố diện tích nhỏ, nhà phố dưới 5 tỷ, hoặc căn hộ dự án cao tầng, đất nền dự án….Bất động sản tại các thành phố lớn nói chung được đẩy giá tăng nhanh chóng trong 1 đoạn thời gian do nguồn cung giới hạn, nhưng chu kỳ sau đó chững lại, giá không tăng, số lượng giao dịch giảm sút…..dấu hiệu của thị trường đã bão hòa hoặc đạt đỉnh như trong giao dịch thị trường chứng khoán.
Đất view Hồ Tà Đùng - Đăk Nông
Nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn luôn tìm kiếm cơ hội sinh lời và tìm kiếm các thị trường mới, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư, theo đó một số Quý khách hàng đã chuyển hướng đầu tư kinh doanh đất sào, đất hec, đất mẫu, đất công…tại các thị trường tỉnh với dự tính khả năng tăng giá còn nhiều trong tương lai dài hạn cũng như cơ hội phát triển liên kết vùng kinh tế với các đô thị, trung tâm kinh tế lớn.
Trong bài viết này, Hỗ trợ vay ngân hàng xin chia sẻ với Quý khách hàng một số thông tin hỗ trợ cấp tín dụng duyệt vay mua, thế chấp tài sản là đất sào, đất mẫu, đất hec thuộc một tỉnh khu vực đông nam bộ, Tây Nam Bộ (Long An) và một số lưu ý khi Quý khách hàng đầu tư mua đất nông nghiệp tại khu vực tỉnh.
Các loại đất nông nghiệp Ngân hàng nhận tài sản thế chấp: Đất cây lâu năm, đất cây hàng năm, đất rừng sản xuất và đất lúa nước.
1. KHÁC BIỆT GIỮA CÁC LOẠI ĐẤT: Đất cây lâu năm, đất cây hàng năm, đất rừng sản xuất và đất lúa nước
Trong 4 loại đất kể trên thì đều có điểm chung là thuộc đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất: trồng trọt và sản xuất nông nghiệp. Đất có mục đích là Cây lâu năm, đất cây hàng năm không bị giới hạn đối tượng chuyển nhượng đối với bên nhận chuyển nhượng có hộ khẩu thường trú cùng xã, nơi thửa đất được chuyển nhượng. Giá trị đất cây lâu năm, đất cây lâu năm thường có giá trị cao hơn đất lúa và đất rừng sản xuất.
Đất cây lâu năm, đất cây hàng năm một số Ngân hàng nhận tài sản và định giá theo giá giao dịch thị trường, tỷ lệ cấp tín dụng 50%-60% giá trị định giá. Tại một số tỉnh: Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, một số khu vực Bình Phước, giao dịch đất cây lâu năm có giá 7 tỷ -20 tỷ/ha # 700 ngàn – 2 triệu đồng/m2.
Đất lúa có ký hiệu LUC trên bản vẽ thửa đất
Tại nhiều Ngân hàng thì đất lúa, đất rừng sản xuất không thuộc quy định nhận tài sản thế chấp. Đất lúa nước, đất lúa khác nếu Ngân hàng nhận tài sản thì định giá theo khung giá của Nhà nước nên có giá trị định giá từ 100 triệu – 200 triệu/1.000 m2 # 1 tỷ - 2 tỷ/ha, tỷ lệ cho vay từ 50%-60% giá trị định giá.
2. ĐẤT SÀO, ĐẤT MẪU THẾ CHẤP VAY NGÂN HÀNG có cần lối vào thể hiện trên thực tế và bản đồ thửa đất
Không chỉ các tài sản là đất sào, đất mẫu mà đối với tài sản là đất ở khi thế chấp vay Ngân hàng yêu cầu bắt buộc cần có lối đi chung, lối đi công cộng trên thực tế cũng như bản đồ địa chính. Tại một số tỉnh hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cách đây nhiều năm không thể hiện sơ đồ vị trí thửa đất trên trang 3 của giấy chứng nhận.
Trường hợp thực tế thửa đất có lối đi nhưng chưa được thể hiện trên Giấy chứng nhận, Quý khách hàng tiến hành thủ tục xin trích lục bản vẽ thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai tại Quận/huyện nơi có thửa đất. Thời gian trả kết quả trích lục bản vẽ thửa đất từ 03 ngày đến 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ xin trích lục hợp lệ.
Ảnh chụp trích lục bản vẽ thửa đất có tiếp giáp đường đi
3. ĐẤT CÂY LÂU NĂM CÓ CÂY TRỒNG KINH TẾ trên đất: cây cao su, cây cà phê…đang trong độ tuổi khai thác, thu hoạch thì Ngân hàng có tính giá cây trồng
Đối với đất cây lâu năm có cây trồng trên đất thì là một lợi thế khi giao dịch mua bán chuyển nhượng cũng như khi định giá vay thế chấp ngân hàng. Khi Ngân hàng tính giá trị quyền sử dụng thửa đất và có xét thêm lợi thế thương mại đất có cây trồng nhằm phản ánh đúng giá trị thực tế của thửa đất đang định giá/giao dịch.
4. THỦ TỤC HỒ SƠ THẾ CHẤP, CHUYỂN NHƯỢNG Quyền sử dụng đất Hộ gia đình
Theo quy định của Luật Dân sự và Luật Đất đai thì tài sản đứng tên Hộ gia đình là tài sản của các thành viên trong gia đình chung sống cùng đóng góp và tạo lập nên. Do đó để ký công chứng hồ sơ chuyển nhượng hoặc thế chấp ngân hàng thì cần đầy đủ tất cả các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu thời điểm cấp Giấy chứng nhận (lần đầu) đồng thuận, ký kết và bao gồm vợ/chồng của thành viên có tên trên sổ hộ khẩu (nếu đã kết hôn).
Trường hợp thành viên trên sổ hộ khẩu chuyển đi nơi khác sinh sống thì cần có giấy ủy quyền có công chứng cho đại diện trong hộ gia đình thực hiện ký kết hồ sơ nhân danh mình.
5. THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT trên Giấy chứng nhận bị hết thời hạn
Luật Đất đai quy định thời gian sử dụng của đất nông nghiệp (đất cây lâu năm, đất cây hàng năm, đất lúa, đất rừng sản xuất……) là 50 năm. Trường hợp, thửa đất nông nghiệp bị hết thời gian sử dụng thì không thể chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp vay ngân hàng…..
Việc đầu tiên Quý khách hàng cần làm đối với thửa đất nông nghiệp hết thời gian sử dụng đất là đi nộp hồ sơ gia hạn thời gian sử dụng thửa đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị một cửa cấp Quận/huyện. Thời gian hoàn tất và trả kết quả gia hạn thời gian sử dụng đất từ 7-10 ngày làm việc kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ.
6. CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT thành đất ở và xây dựng công trình trên đất
Tất cả các loại đất nông nghiệp chỉ được nhà nước cấp quyền sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp: trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng……Đất nông nghiệp không được xây dựng các công trình nhà ở trên đất, trường hợp xây dựng nhà ở được xét là vi phạm mục đích sử dụng đất và xây dựng trái phép.
Quý khách hàng muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì cần nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại cơ quan cấp Quận, huyện. Điều kiện đầu tiên để cán bộ nhận hồ sơ chuyển mục đích là thửa đất xin chuyển đổi có mục đích sử dụng đất phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Ví dụ Quý khách hàng muốn xin chuyển mục đích một phần diện tích của thửa đất cây lâu năm thành đất ở thì quy hoạch sử dụng đất của nhà nước tại khu vực đất chuyển đổi là quy hoạch đất ở nông thôn/đất ở đô thị đã được phê duyệt. Đối với trường hợp chuyển đổi đất lúa nước, đất lúa khác sang đất ở thì rất hạn chế do liên quan đến chính sách của Nhà nước bảo vệ diện tích trồng lúa cho mục đích an ninh lương thực, trừ một số trường hợp đất lúa tại khu vực đô thị có đất lúa xen kẽ khu vực đất ở, đã được quy hoạch khu đất ở.
7. MUA ĐẤT NÔNG NGHIỆP sau đó phân lô tách thửa thành các diện tích lô đất nhỏ hơn
Nhà nước có chính sách cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Tại các tỉnh thì có từng quy định riêng cho chính sách tách thửa này.
Đối với tách thửa khu vực đất ở thì các tỉnh quy định rất chặt chẽ đối với việc phân lô tách thửa hình thành đường giao thông mới trên đất. Việc phân lô tách thửa đất ở liên quan trực tiếp đến đấu nối quy hoạch hạ tầng và các dịch vụ công ích đi kèm với hạ tầng dân sinh: công viên, trường học….
Đối với tách thửa đất nông nghiệp, do không bắt buộc phải có đường vào khi cấp Giấy chứng nhận mới nên thủ tục tách thửa đất nông nghiệp chỉ quy định diện tích tối thiểu, diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách. Tách thửa đất nông nghiệp (có hình thành đường trên đất/hoặc tách theo hiện trạng) cũng rầm rộ phát triển một thời gian, nhưng sau đó đều bị chính quyền địa phương kiểm tra, chấn chỉnh và hạn chế do gây tác động tiêu cực ảnh hưởng đến người mua sử dụng cuối cùng.
Ảnh thông tin 1 lô đất gần quốc lộ được rao bán trên web công ty bất động sản
Quý khách hàng có ý tưởng mua đất và chia lô tách thửa tại các tỉnh thì cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch chung của khu vực và điều kiện tách thửa được quy định tại quyết định của UBND tỉnh.
Đất có lối đi thuận tiện, kết nối lưu thông với các tuyến đường tỉnh lộ, quốc lộ luôn là một trong những ưu điểm giúp tính thanh khoản và giá trị lô đất được nâng cao.
8. QUY TRÌNH VAY MUA, THẾ CHẤP ĐẤT NÔNG NGHIỆP có giống quy trình mua, thế chấp vay mua nhà để ở
Về quy trình cho vay, cấp tín dụng, giải ngân khoản vay mua, thế chấp đất nông nghiệp cũng giống như quy trình vay, mua thế chấp nhà để ở. Quý khách hàng có thể dùng chính lô đất mua để thế chấp giải ngân khoản vay mua đất theo hình thức giải ngân phong tỏa theo các bước như sau:
Bước 1: Quý khách hàng lựa chọn thửa đất mua và đặt cọc giao dịch thửa đất.
Bước 2: Ngân hàng thực hiện thẩm định giá tài sản (thửa đất Quý khách hàng mua), phê duyệt cấp tín dụng.
Bước 3: Quý khách hàng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất tại Phòng/Văn phòng công chứng tại địa bàn tỉnh có thửa đất.
Bước 4: Quý khách hàng cùng bên bán ký các hồ sơ Thỏa thuận 3 bên tại Ngân hàng/Văn phòng công chứng. Sau đó Ngân hàng thực hiện giải ngân chuyển khoản vào tài khoản bên bán/mở sổ tiết kiệm tên Bên bán & thực hiện phong tỏa lại.
Bước 5: Quý khách hàng/bên bán/Ngân hàng tiến hành thủ tục đăng bộ sang tên bên mua (Quý khách hàng vay).
Bước 6: Sau khi có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất mang tên bên mua (Quý khách hàng vay), Quý khách hàng vay thực hiện công chứng thế chấp tài sản cho khoản vay tại Ngân hàng, hoàn tất đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai. Đến công đoạn này thì Ngân hàng thực hiện mở phong tỏa số tiền đã chuyển khoản cho bên bán để bên bán thực hiện rút toàn bộ số tiền mua bán giao dịch.
Phương thức giao dịch mua bán như trên được thực hiện thông qua Ngân hàng phổ biến tại các Thành phố lớn, nhưng chưa thật phổ biến tại các địa bàn tỉnh. Phương thức giao dịch tại các tỉnh phổ biến: đặt cọc trước một số tiền và thời điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bên mua thanh toán bằng tiền mặt số tiền còn lại cho bên bán.
Đầu tư nhà, đất, bất động sản đã giúp nhiều nhà đầu tư giàu lên một cách nhanh chóng nhưng đi kèm là các rủi ro về pháp lý và thông tin giao dịch thị trường. Nhà đầu tư có kinh nghiệm và hiểu thị trường đầu tư sẽ bớt rủi ro trong cơ hội kinh doanh đất nông nghiệp tại thị trường tỉnh.
Quý khách hàng liên hệ số Hotline: 0908.028.123 - 0906.028.456 để được hỗ trợ chi tiết.
Một góc hồ Lăk nhìn từ trên cao
Quý khách hàng tham khảo thêm:
Bình luận